La crisi Covid-19 ha influito anche sul settore immobiliare, ma non nel senso che ci si aspetterebbe: infatti, se da un lato il “bene casa” si è rivalutato nella percezione delle persone, molto più del “bene ufficio”, dall’altro gli interventi fiscali del governo sono contraddittori o immutati.
Con il “decreto rilancio”, dal 1° luglio chi ristruttura casa ha diritto al superbonus 110% per opere di riqualificazione energetica o per interventi antisismici. Viene esteso anche all’installazione di impianti fotovoltaici, ma solo se effettuati insieme ad uno dei due interventi sopra elencati. Rimane invece invariato il bonus per ristrutturazioni edilizie (bonus casa 50%). Le spese che si possono detrarre dovranno essere documentate e restano a carico del contribuente, nel periodo entro il 2021, e si potranno ripartire fra gli aventi diritto in cinque anni, di pari importo, con un tetto massimo che varia in funzione del tipo di intervento.
Ma esistono altri limiti; come quelli delle persone fisiche e dell’uso residenziale e come prima casa dell’edificio oggetto dell’intervento; oppure la perdita della quota di rimborso eccedente l’Irpef netta a pagarsi ex-ante; la restrizione agli impianti di isolamento termico, alla sostituzione di quelli di climatizzazione invernale sulle parti comuni degli edifici, così come quelli nelle case unifamiliari (che però non includono le abitazioni indipendenti); l’obbligo di completa sostituzione dei climatizzatori e di accrescere l’impianto di almeno due classi energetiche, anche per gli impianti solari fotovoltaici innestati congiuntamente ai lavori previsti per “ecobonus” e “sisma bonus” e che non superino i 48mila euro di valore e 2400 kW di potenza nominale, mentre per i sistemi di accumulo integrato (batterie) la spesa ammessa è aumentata di 1000 euro.
Tutti i lavori di implementazione energetica dovranno essere inoltre comunicati a ENEA in via telematica entro 90 giorni, anche mediante la ditta che si occuperà dei lavori. Sulla quale inoltre graverà il meccanismo del bonus fiscale: dovrà accollarsi il credito sottoforma di sconto in fattura che poi potrà presentare a banche e altri intermediari finanziari, oppure ad un’assicurazione che coprirà gli eventi calamitosi, determinando quindi la cartolarizzazione del bonus e la nascita di un credito di imposta da esigere nel successivo esercizio fiscale. Il decreto ammette al bonus anche gli interventi di miglioramento di edifici a rischio sismico (“sisma bonus”) per lavori di messa in sicurezza statica delle parti statiche, le spese per l’acquisto di edifici antisismici con demolizione dei precedenti e per misure preventive.
Restano invariate, per il 2020, le altre agevolazioni fiscali per ristrutturazione o riqualificazione energetica degli edifici (“bonus casa”), che da dieci anni consentono di beneficiare della detrazione al 50% per le spese sostenute per gli interventi di efficientamento energetico o riqualificazione della prima abitazione. Idem per le detrazioni al 50% per l’acquisto di mobili o grandi elettrodomestici di classe superiore alla A+ (A per i forni), finalizzati all’arredo di abitazioni ristrutturate. In questi casi il tetto della spesa massimo arriva a 96mila, euro recuperabili in dieci anni per ogni contribuente. Su ogni intervento sono sempre ammesse nel conteggio anche le spese di progettazione, la messa in regola degli edifici, l’acquisto dei materiali, le perizie e gli oneri di urbanizzazione. Su quest’ultima voce, in particolare, è intervenuta anche la Regione Piemonte con il “decreto Riparti Piemonte”, che stanzia fino a 68milioni di euro per gli oneri di urbanizzazione (esenzione per un anno), col tetto a 50mila euro per i privati e il doppio alle imprese; col solo vincolo di assegnare i lavori alle imprese con sede legale in regione, insieme ad altri fondi (440mila euro) per ristrutturare e adeguare i rifugi montani alle misure anti-covid, nonché ulteriori 22,7milioni di euro per gli investimenti nel settore turistico locale e la regolarizzazione alle norme covid.
Norme che dovrebbero agevolare gli investimenti immobiliari delle famiglie, aiutati anche dai tassi bancari bassi legati a quelli minimi della BCE sui prestiti in euro e alla gran disponibilità di moneta emessa (“bazooka”), dichiarata dalla presidente in continuità con la politica del predecessore. Ma la sensazione è che il mercato in ripresa dal II semestre 2019 possa invece bloccarsi, perché da un lato sono sempre meno le famiglie che possono permettersi acquisti o ristrutturazioni immobiliari (per di più limitati alla sola prima casa o alle altre in condominio) e dall’altro sui prezzi degli immobili va ad incidere la svalutazione degli edifici di bassa qualità o vecchi, soprattutto nelle zone rurali, dato che nelle metropoli l’offerta è da anni inferiore alla domanda e i prezzi delle case sono notoriamente più rigidi e lenti a muoversi (fonte Uffici Studi Gruppo Tecnocasa).
Nel primo trimestre dell’anno in corso il lockdown ha fatto calare le compravendite nazionali del 15,5% (oltre 20.000 transazioni in meno rispetto al trimestre precedente) e le previsioni per i periodi successivi sono negative. Le peggiori performance si sono avute a Napoli, Bari, Milano e Genova, mentre ha tenuto abbastanza la piazza di Bologna (-6,4%): il 77% hanno riguardato la prima casa, un altro 17,5% gli immobili a uso investimento e il resto le cd. “case vacanza”, con lieve aumento per il quadrilocale e superiori. La previsione di prospettiva annuale vede un calo di 100.000 unità di compravendite rispetto al 2019, con prezzi sostanzialmente stabili o in leggero calo. Nonostante la buona condizione dei tassi e le agevolazioni fiscali di cui sopra, grava però la pessimistica previsione sull’andamento economico del paese e in particolare dell’occupazione stabile. Peraltro, la crisi epidemica ci ha costretto ed abituato a trascorrere più tempo in casa: potrebbe così crescere una domanda abitativa di tipo migliorativo, maggiormente orientata verso la disponibilità di balconi e spazi eterni adiacenti l’appartamento, fonti luminose, spazi interni più ampi, angoli da adibire allo “smart working” (per il lavoro, la formazione o lo studio, attività ludiche), sistemi di connettività più potenti e multicanalità (questa sarà la tendenza di sviluppo di nuove costruzioni di Tecnocasa).
In ogni caso, nel 2020 le famiglie italiane hanno ricevuto finanziamenti per acquisto dell’abitazione principale per 12.345milioni di euro, in crescita del 10% rispetto allo stesso trimestre del 2019, pari a un controvalore di oltre 1.13miliardidi euro. È quanto emerge dai dati riportati nel report Banche e istituzioni finanziarie – I trimestre 2020, pubblicato da Banca d’Italia a fine giugno.
La spiegazione di questo dato inaspettato si trova nella grande crescita che le operazioni di surroga hanno avuto nel trimestre analizzato, in scia a quanto già accaduto nel IV 2019, quando i mutuatari si sono avvalsi dello straordinario momento favorevole dei tassi per migliorare le condizioni del proprio mutuo già in essere. Questo restituisce la consapevolezza di un mercato “normale” solido e ben strutturato, spinto dalla surroga ma anche dalla tendenza di fine 2019 in forte recupero rispetto a inizio anno grazie all’attività delle fasce d’età più giovani (fra i 18 e 44 anni) che hanno mobilitato oltre la metà delle transazioni.
Mentre la popolazione over 64 anni ha rappresentato quasi il 10% del mercato, soprattutto per acquistare la prima casa (magari ai figli) o per investimento, prediligendo i trilocali o bilocali. È cresciuta comunque la quota assoluta di soluzioni abitative semi-indipendenti o indipendenti, salita al 12,9%. Per quanto riguarda gli affitti, invece, il 73% (in calo) ha riguardato la prima abitazione, mentre il resto va in uffici e studi professionali: il contratto tipo di locazione più applicato è il canone libero di almeno quattro anni (quasi 60%), mentre il concordato è al 19%, con preferenza per i bilocali e a scendere per gli appartamenti più ampi, a fronte della richiesta in aumento per villette e monolocali.
Gli inquilini-tipo sono le coppie (con/senza figli) mentre la quota single ha toccato 50%, in gran parte collocati nella fascia di età fino a 34 anni. Infine, cresce la domanda di case per uso vacanza, cui risponde l’offerta di proprietari che hanno bisogno di liquidità o vogliono liberarsi di un asset troppo costoso e poco redditizio. Ma coloro che hanno comprato per mettere a reddito, quest’anno potranno fare affidamento soprattutto sul turismo interno e per un periodo più prolungato.
I canoni di locazione nelle zone di mare sembrano invariati, al momento, ma resta da capire come si evolverà l’offerta visto che molti proprietari, che in passato affittavano la casa, stanno valutando di utilizzarla per se stessi. La domanda di case da affittare per il periodo estivo è cresciuta, soprattutto a seguito delle disposizioni sulla mobilità tra regioni e alle misure per il “distanziamento sociale”.
A conclusione, il dato del segmenti capannoni registra il 65,8% di richieste di locazione, contro una quota di spazi uso commercial/industriale da acquistare aumentata a fine 2019. Le finalità principali per cui si cerca un capannone in acquisto sono la creazione di un deposito e l’insediamento di attività artigianali, soprattutto se ben collegate alle primarie arterie di scorrimento del traffico e a ridosso delle metropoli.
Le previsioni per il 2020 sul mercato immobiliare sono di stabilità o peggio, dato che gli incentivi a investire valgono solo per chi ha capitali disponibili (sui mutui gravano troppe regole bancarie) ed è probabile che le famiglie saranno costrette a vendere le seconde case (gravate di molte tasse e costi fissi, non convenienti ad affittare se non si ristruttura col bonus), con ampie fette di popolazione tagliata fuori dal superbonus che, alla fine, sarà favorevole a banche e assicurazioni e all’ENEA e suoi associati. Senza contare che il superbonus al 110% impone allo Stato un carico in percentuale più che doppia di rimborsi fiscali e per un periodo dimezzato.
