La mancanza di alloggi per le fasce più deboli della popolazione è uno dei problemi che i nuovi sindaci devono affrontare. Quella che segue è una proposta presentata alla squadra di un candidato. Ovviamente ignorata..
Il social housing si rivolge a famiglie o coppie del ceto medio, che non possono permettersi una casa a prezzo di mercato, ma che hanno un reddito troppo alto per accedere all’edilizia popolare. Destinatari
• Giovani coppie
• Nuclei familiari a basso reddito
• Persone anziane in condizioni economiche disagiate
• Studenti maggiorenni fuori sede
Mercato dell’affitto: valori di affitto intorno ai €70/mq anno. Appartamento da 70mq si affitta a circa €450/mese.
Parametri Costruttivi per un complesso di Social Housing: media di 70-80mq ad unità immobiliare + uno spazio pertinenziale comune pari alla superficie abitabile interna + spazio verde pubblico per circa 5 volte la superficie abitabile.
SPESE DI COSTRUZIONE. (Stima da un monitoraggio EIRE , Expo Italia Real Estate) Per quanto riguarda i costi – su questo aspetto si conduce la competitività del modello abitativo – si parla di un costo medio di costruzione che, calcolato su almeno 50 progetti, ammonta a 1.109 €/mq, ma si registrano delle punte verso il basso fino a circa 600€/mq.
I lotti devono essere costruiti secondo i principi di sostenibilità energetica quindi si può supporre un valore di spesa per acquisto energia così calcolata: Classe energetica di appartenenza A+, circa 15KWh/mq anno, quindi circa €3,25/mq anno, totale annuo di €250/anno, aggiungendo ai circa 450 di affitto una quota per energia e Acqua Calda Sanitari di circa €20/mese. Tale impegno finanziario che non supera i €500 è sostenibile anche da nuclei famigliari a basso reddito, come equivalente di un corrispondente affitto.
L’edilizia popolare, invece, porta all’assegnazione delle case popolari a una fetta di popolazione con reddito basso o nullo. Inoltre, non tiene conto del principio di sostenibilità abitativa.
Un caso di studio: nel progetto brasiliano “Minha Casa Minha Vida”, piano di realizzazione di circa 6 milioni di unità abitative, finanziato dalla Caixa Federal (il nostro CDP). Le unità abitative sono di bassa qualità ma non prevedono un canone di locazione, bensì un passaggio di proprietà: il bisognoso stipula un contratto di acquisto con valori di rate di mutuo commisurati al reddito ma ha una percezione del bene come una prima proprietà di famiglia da mantenere
PROPOSTA
Il Comune utilizza terreni di proprietà che vengono destinati all’erezione di lotti di edilizia residenziale popolare.
Il Comune può scegliere fra due sistemi giuridici per la cessione dei lotti alle famiglie
1. cessione diretta e piena della proprietà
2. Sistema del Lease anglosassone, dove le famiglie assegnatarie divengono proprietarie delle mura, mentre il Comune, Superior Leaseholder, resta proprietario del terreno per 100 anni o più. In questo caso gli occupanti possono essere chiamati a pagare una piccola quota annuale di land tax al Comune (ad es. 50 euro)
Tali terreni vengono preventivamente bonificati ed attrezzati con impianti fognari, allacciamenti elettrici e del gas, strada asfaltata, eventualmente verde pubblico.
Su tali terreni si procede a edificare i lotti da destinare alle famiglie bisognose in graduatoria. L’edificazione viene fatta in economia da società già di proprietà del Comune e NON appaltata a costruttori privati.
Tempi di edificazione: 1 anno. Tecnicamente è possibile costruire alloggi semplici e senza lussi ma dignitosi, in materiali adeguati in questo lasso di tempo
Costo di edificazione: sotto 1000 euro a metro quadro. Lotto medio 50-70mq
Consegna alle famiglie: entro i primi due anni dall’inizio della Consiliatura
Finanziamento dell’operazione: protocolli firmati dal Comune con le banche, regionali e locali a tassi di mutuo privato con garanzia diretta del Comune. Stima costo: 1%.
Passaggio di proprietà: immediato a favore delle famiglie le quali pagano un canone ridottissimo al Comune (non alle banche) sotto forma di MUTUO SOCIALE. Tali rate, di solo capitale e senza interessi, progressivamente vanno a scalare dall’ammontare di valore del mutuo aumentando la percentuale di piena proprietà della famiglia. A titolo di esempio un appartamento da 60.000 euro di costo vivo richiede un pagamento di 2000 euro ANNUI da parte degli assegnatari per riscattarlo integramente dopo 30 anni, corrispondenti al mutuo bancario stipulato dal Comune. Per le famiglie assegnatarie ciò corrisponde a circa 166 euro al mese
CONCLUSIONE
Con questo schema i soli COSTI gravanti sul Comune saranno:
– Assegnazione dei terreni: si avrà l’accortezza di scegliere terreni (di proprietà comunale, provinciale o regionale) non utilizzati o utilizzabili per altri scopi. Quindi costo zero.
– loro predisposizione per gli allacciamenti e bonifica: normalmente questi costi non sono alti in quanto il territorio è già in gran parte predisposto. In ogni caso si tratta di una tantum
– interessi passivi sui mutui bancari: molto bassi. Ad es. su 50 lotti da 60mq ciascuno = 300.000 euro @ 1% = 30.000 euro anno ed in diminuzione man mano che le famiglie pagano le rate di mutuo- proprietà
VANTAGGI
Perla prima volta in tanto tempo una amministrazione comunale efficiente è in grado di edificare e CONSEGNARE entro due anni lotti di edilizia popolare, che è ferma da decenni. Si tratterebbe di un risultato assolutamente rivoluzionario nel panorama italiano. Le economie di costo sono possibili tecnicamente ed ottenibili escludendo i due maggiori responsabili degli aumenti dei costi: i costruttori privati e le banche
